비특수관계인에게 주택을 싸게 팔면 증여세가 발생할까?

10월 01, 2025

비특수관계인에게 주택을 싸게 팔면 증여세가 발생할까?

주택을 가족이나 친척이 아닌

친구나 지인 같은 비특수관계인에게 시세보다 훨씬 낮게 팔면 세금 문제가 생길까요?

많은 분들이 헷갈려하는 부분이 바로 증여세와 저가양도 규정입니다.

저 역시 최근 관련 자료를 찾아보다가 흥미로운 사실을 알게 되어 정리해봅니다.

증여세와 저가양도의 기본 원칙

우리 세법에서는 시가보다 현저히 낮은 금액으로 재산을 양도하면,

사실상 무상으로 준 것이나 다름없다고 보아 증여세를 매깁니다.

하지만, 비특수관계인 사이의 거래라면 예외가 있습니다.

👉 법적으로는 다음 두 가지 기준 중 하나만 충족하면 증여세 과세대상에서 제외됩니다.

시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이하일 것
또는 시가의 30% 이하일 것

즉, 친구에게 시세보다 2억 원 싸게 팔았다면 증여세 걱정은 없다는 얘기죠.

사례로 보는 이해

예를 들어,

시가가 3억 1천만 원인 주택이 있다고 가정해봅시다.
이 집을 친구에게 단돈 1천만 원에 팔았다면, 차액은 약 3억 원이 됩니다.

이 경우 비특수관계인이므로 증여세 과세대상이 되지 않습니다.

만약 차액이 3억 100만 원이라면?

초과된 100만 원에 대해서만 증여세가 부과될 수 있습니다.

매수 시점과 매도 시점의 영향

여기서 많은 분들이 “내가 언제 집을 샀느냐”를 궁금해하시는데요,

사실 보유기간은 전혀 중요하지 않습니다.

증여세 과세 여부는 매도 시점의 시가와 실제 거래가액 차이만 보고 판단합니다.

즉, 오늘 사서 내일 바로 팔아도 상관없습니다. 기간은 증여세와 무관합니다.

여러 명의 친구에게 나눠줄 경우

또 다른 궁금증,

“만약 내가 친구 여러 명에게 각각 주택을 저가로 팔면 어떻게 될까?”라는 부분입니다.

세법은 거래를 각각 독립적으로 판정합니다.
A 친구에게 3억 차액으로,
B 친구에게도 3억 차액으로 매도한다면 각각 과세되지 않습니다.

단, 이런 방식이 반복되면 세무서에서 “편법 증여”로 보는 경우도 있기 때문에,

형식보다는 실질을 본다는 점을 유념해야 합니다.

하지만 양도소득세는 주의해야!

여기서 중요한 포인트 하나 더!

증여세는 친구가 내는 세금이라서 면제될 수 있지만,

양도소득세는 매도자인 나에게 부과될 수 있습니다.

왜냐하면, 세법상 저가양도 시에는

실제 거래가액이 아니라 시가로 양도가액을 잡아버리는 경우가 많기 때문이죠.

즉, 증여세는 피했지만, 본인은 양도세를 내야 하는 상황이 생길 수 있다는 사실!

결론: 증여세는 ‘3억 룰’, 하지만 양도세는 따로 체크!

비특수관계인끼리 주택을 저가로 거래할 때 차액 3억 원까지는 증여세 없음
매수 시점·보유기간은 중요하지 않고, 거래 시점의 시가 기준
여러 명에게 각각 거래해도 원칙상 문제 없음, 단 실질 과세 원칙에 주의
무엇보다 본인의 양도소득세 부담 가능성은 꼭 확인해야 함

✔️

혹시 비슷한 상황을 고민하고 계신다면,

무턱대고 진행하기보다는 세무사 상담을 받아보시는 걸 추천드립니다.

규정은 단순하지만, 실제 과세는 상황에 따라 달라질 수 있으니까요.

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