심각한 지방 준공후 미분양, 한시 DSR 완화로 해결될까?

최근 비수도권 지역의 부동산 시장이 얼어붙으며 미분양 주택이 10년 만에 2만 가구를 넘어섰습니다.

이에 정부와 여당은 지방에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 한시적으로 완화하는 방안을 검토하고 있습니다. 하지만 전문가들은 이러한 조치가 근본적인 해결책이 될 수 없다는 의견을 내놓고 있습니다.

지방 준공후 미분양

미분양 주택 증가, 그 원인은?

부동산 시장 전문가들은 지방의 미분양 사태가 단순히 대출 규제 때문이 아니라, 공급 과잉과 인구 감소라는 구조적인 문제에서 기인한다고 지적합니다.

실제로 2024년 12월 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구에 달하며, 이 중 준공 후에도 팔리지 않는 ‘악성 미분양’은 2만1480가구로 급증했습니다.

특히 대구·경북 지역에서 악성 미분양이 집중적으로 발생하고 있어 지방 부동산 시장의 심각성이 드러났습니다.

준공후 미분양 DSR 완화

정부와 여당은 지방의 미분양 해소를 위해 DSR 규제 완화를 주장하지만, 금융위원회는 “신중한 접근이 필요하다”는 입장을 밝혔습니다.

DSR은 개인이 금융기관에서 대출을 받을 때 적용되는 규제로, 현재 은행 대출의 경우 DSR 40%가 기준입니다.

올해 7월부터 ‘스트레스 DSR 3단계’가 시행되면 대출 문턱이 더욱 높아질 예정이라, 여당은 이를 일부 완화해야 한다는 입장입니다.

하지만 전문가들은 실수요자 대부분이 이미 전·월세 시장에 머물러 있고, 추가 대출을 받아 집을 구매할 가능성이 낮아 DSR 완화가 미분양 해소에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 분석합니다.

특히 지방의 실수요자들은 이미 DSR 규제가 적용되지 않는 정책 대출을 이용하는 경우가 많아, 규제 완화의 실효성이 떨어진다는 지적도 나옵니다.

지방 준공후 미분양 해결책

부동산 시장의 전문가들은 미분양 해소를 위해 다주택자를 주요 대상으로 한 세제 혜택이 필요하다고 강조합니다.

올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구매할 경우 양도세와 종합부동산세에서 1가구 1주택 특례가 적용됩니다.

하지만 이러한 혜택도 일부 수요층에 국한되어 있어 근본적인 시장 회복을 이끌기는 어렵다는 의견이 많습니다.

황보창 한국기업평가 연구 위원은 "경기가 이미 하락 국면에 접어든 상황에서 몇 가지 규제를 완화한다고 해서 시장이 살아나기는 어렵다"며, 오히려 이러한 조치가 집값 버블을 유지하는 역효과를 낳을 수 있다고 경고했습니다.

지방 부동산 미분양 침체

지방 부동산 시장의 침체가 지속되는 가운데, DSR 완화뿐만 아니라 다양한 정책적 지원이 함께 이루어져야 한다는 목소리가 커지고 있습니다.

공급 조절, 인구 유입 대책, 세제 혜택 등의 종합적인 접근이 필요하며, 단기적인 대출 규제 완화가 아닌 장기적인 시장 안정화 방안이 마련되어야 할 것입니다.

정부의 신중한 판단과 실질적인 대책이 필요한 시점입니다. 지방 부동산 시장의 향방이 어떻게 전개될지, 지속적으로 관심을 가져야겠습니다.